La riqualificazione energetica degli edifici è una priorità per vari motivi: è necessario per gli obiettivi comunitari al 2030 e per rispondere in modo adeguato all’Accordo di Parigi, è previsto dal recast delle direttive sull’efficienza energetica e sulle prestazioni dell’edilizia presentato dalla Commissione europea a novembre, è richiesto per migliorare la qualità dell’aria nelle nostre città, produce una serie di benefici per il singolo e per la società, come descritto nel precedente post. Molti edifici e appartamenti sono però locati, e la separazione di proprietario e inquilini rappresenta in molti casi una barriera a investire, visto che costi e benefici si dividono in modo asimmetrico. Nell’articolo seguente, scritto da me e dal collega Francesco Mori, proviamo a indicare alcune opzioni per superare il problema. Maggiori informazioni sono disponibili sul sito del progetto guarantEE, cui FIRE collabora in Italia insieme all’ENEA.
Pubblicato sulla Staffetta Quotidiana del 17 marzo.
Per il raggiungimento degli obiettivi energetici e ambientali al 2030 sarà fondamentale riqualificare il parco edilizio. In questo articolo si vogliono offrire spunti per superare i tipici problemi che si presentano in caso di edifici locati, in aggiunta alla disponibilità delle risorse economiche richieste: la ripartizione dei benefici economici derivanti dagli interventi di efficienza energetica tra le diverse parti interessate (noto anche come dilemma dello “split incentive”) e la mancanza di modelli contrattuali flessibili. Alcune soluzioni a tali barriere sono oggetto di studio del progetto europeo guarantEE, in cui sono coinvolti ENEA e FIRE (Federazione italiana per l’uso razionale dell’energia).
Generalmente, il proprietario (locatore) di un edificio è colui che sostiene gli investimenti per gli interventi di efficienza energetica, ma, al tempo stesso, non gode dei benefici generati in quanto solo l’inquilino (conduttore) ne trarrà profitto. Lo stesso conduttore, d’altra parte, non ha spesso interesse a intervenire in quanto la durata del contratto di affitto non consente di recuperare adeguatamente i costi sostenuti. Questo problema si può superare prevedendo opportune clausole nei contratti di locazione, che consentano la suddivisione fra locatore e conduttore dei costi di riqualificazione energetica e dei relativi benefici. Il locatore ha il vantaggio di poter accrescere il valore dell’immobile e di poter caricare canoni più elevati, il conduttore può usufruire di minori bollette e di altri benefici non energetici, come un maggiore comfort, una migliore produttività e la possibilità di promuovere una sede di classe energetica elevata (A, NZEB, etc.). La FIRE ha proposto nell’ambito delle audizioni al Senato sul Pacchetto invernale UE che questi modelli contrattuali siano promossi, al fine di facilitare la riqualificazione del parco immobiliare.
Per superare la barriera economica, è possibile ricorrere ai contratti EPC, con il coinvolgimento di una ESCO. Ciò consente di realizzare interventi con garanzia sulle prestazioni e finanziamento tramite terzi, consentendo di pagare gli investimenti richiesti attraverso il risparmio energetico. Le dinamiche conflittuali che si possono generare sono dovute ai diversi interessi degli attori coinvolti: se da un lato, il locatore desidera massimizzare il proprio profitto non coinvolgendo una ESCO, dal canto suo il conduttore desidera coinvolgerla poiché ambisce a ridurre i costi/consumi energetici e la manutenzione. A tale proposito si possono ipotizzare tre diversi scenari: il locatore e il conduttore concludono un contratto EPC con una ESCO, il locatore conclude un contratto EPC con una ESCO, il conduttore desidera realizzare un contratto EPC.
Il primo scenario prevede che il locatore e il conduttore concludano un contratto EPC con una ESCO. Questa è l’opzione migliore per ottimizzare i risultati degli interventi di efficienza energetica e soddisfare tutte le parti coinvolte: il requisito essenziale è che il locatore ed il conduttore comprendano la necessità di effettuare interventi di efficienza energetica e che venga prevista un’equa suddivisione dei costi e dei benefici. Il progetto GuarantEE prevede a tale proposito la formazione di “facilitatori EPC”, in grado di assistere i diversi attori e svolgere la funzione di moderatore in caso di eventuali contenziosi.
Nel caso di un contratto EPC può essere previsto che conduttore e locatore si dividano le spese del canone necessario per rimborsare il finanziamento (banca, fondo, o ESCO) e il servizio energetico (ESCO). Allo stesso modo è possibile condividere i risparmi energetici, in modo che entrambe le parti possano avere un beneficio (il locatore terrà conto dell’aumento di valore dell’immobile e della possibilità di affittarlo in futuro a prezzi maggiori, in virtù dei minori oneri energetici per il conduttore). Un ulteriore beneficio è che in questo modo gli oneri vengono divisi fra le parti, risultando globalmente meno consistenti sui rispettivi bilanci.
Le modalità di suddivisione di costi e ricavi dipenderanno dal singolo caso, dal tipo di investimento realizzato e dai tempi di ritorno attesi, ma è comunque possibile individuare delle modalità operative valide.
Nel secondo scenario il locatore conclude un contratto EPC con una ESCO. Nel caso più diffuso in cui il locatore paga le bollette energetiche, è però necessario definire in che modo i risparmi economici possano essere girati al proprietario. Questo scenario è più articolato del precedente e vede infatti due possibili soluzioni.
Se i risparmi economici vengono veicolati al locatore con il consenso del conduttore, è possibile utilizzare i risparmi economici collegati all’efficientamento per pagare il canone alla ESCO (e agli eventuali soggetti finanziatori). Il conduttore può beneficiare sia della parte di risparmi energetici non utilizzata per il contratto EPC, sia dei benefici non energetici (e.g. comfort, immagine, etc.). In presenza di più conduttori questa opzione può rivelarsi ardua da seguire.
Nell’eventualità, invece, che il conduttore non consenta a veicolare i risparmi economici al locatore, potrà comunque essere possibile stipulare un contratto EPC con successo, purché i contratti di locazione siano in scadenza in tempi relativamente brevi e l’immobile risulti appetibile. In tal caso, infatti, sarà comunque possibile per il locatore recuperare i costi sostenuti e produrre un business plan positivo facendo leva su canoni più alti sui nuovi contratti di locazione.
Nel terzo ed ultimo scenario, che conclude questa breve analisi, è il conduttore che stipula un contratto EPC con la ESCO. L’elemento fondamentale con cui si deve confrontare l’inquilino è il tempo di ritorno dell’investimento rispetto alla durata del contratto di locazione. In questo caso il conduttore dovrebbe esser certo di restare nell’edificio per una durata maggiore di quella prevista dal contratto EPC, oppure, in caso di cessione anticipata dello stesso, il locatore dovrebbe acconsentire a subentrare al posto del conduttore nel contratto o, in alternativa, pagargli il valore residuo degli interventi.
Tutte le modalità indicate sono state realizzate in progetti a livello europeo e mostrano che è possibile superare la barriera degli split incentive, agendo fondamentalmente sui rapporti fra le parti in causa e sulla contrattualistica.
Come evidenziato all’inizio dell’articolo, per diffondere i modelli descritti agli immobili oggetto di locazione è necessaria una maggiore flessibilità nei contratti EPC. La maggior parte di essi ha una durata fissa non breve, specie in presenza di ristrutturazioni energetiche consistenti, soprattutto in relazione alla lunghezza tipica dei contratti di affitto. Per superare questa barriera è possibile introdurre nei contratti delle clausole di recesso che consentano di gestire situazioni in cui il periodo di validità del contratto EPC si estenda oltre la durata della locazione o quest’ultimo sia oggetto di chiusura anticipata, prevedendo le modalità di gestione e ripartizione dei costi di investimento e dei ricavi da minori consumi.
Un altro aspetto importante è l’onere della misura e verifica delle prestazioni (M&V). Dato che l’EPC è basato sul miglioramento delle prestazioni energetiche, un’accurata definizione della baseline di riferimento e delle modalità di calcolo e verifica dei risparmi è decisiva. La M&V può impattare sui costi di transazione di questi contratti e, dunque, la soluzione potrebbe essere quella di adottare una procedura semplificata di M&V, ad esempio basata su un approccio combinato di stima e misura (e.g. l’opzione A del protocollo internazionale di misura e verifica IPMVP).
Le problematiche affrontate in questo articolo sono attuali e molto sentite da chi, avendo firmato un contratto di locazione e timoroso di rimanere “vincolato” ad un contratto di lunga durata, perde l’opportunità di riqualificare energeticamente la struttura che impegna. Il progetto guarantEE offre sul suo sito un ampio database di best practice internazionali che possono risultare utili per comprendere come sono state affrontate diverse situazioni riuscendo a raggiungere in modo virtuoso l’obiettivo prefissato.
Per approfondimenti: Market report on the Italian EPC market.