Il seguente articolo è stato pubblicato sullo speciale Energia e Ambiente del settimanale Tempi e tratta alcuni aspetti fondamentali della riqualificazione energetica del parco immobiliare, come le soluzioni disponibili, gli strumenti di mercato, gli attori, gli incentivi e il ruolo fondamentale della pubblica amministrazione.

Scarica lo speciale sull’energia e l’ambiente (disponibile su www.tempi.it).

 

Il patrimonio immobiliare e l’energia

In Italia, secondo i dati forniti da ENEA, sono presenti circa 11 milioni e mezzo di edifici residenziali, per 32 milioni di abitazioni, di cui oltre 5 milioni non occupate. A questi si aggiungono oltre 100.000 edifici nel terziario per 3 milioni e mezzo di unità immobiliari. Il 70% circa degli immobili è stato costruito prima dell’entrata in vigore delle leggi sui consumi energetici (in particolare la legge 373/1976). Più in generale circa un terzo dei consumi energetici finali del Paese sono legati agli usi civili.

Al di là dell’impatto sui consumi globali, che si traduce in un obiettivo di riduzione al 2020 di oltre 7 milioni di tonnellate equivalenti di petrolio (Mtep) su un totale nazionale di circa 135 Mtep, un edificio inefficiente dal punto di vista energetico grava sui costi di gestione delle famiglie e delle organizzazioni che lo occupano (o lo possiedono), aggravando il bilancio economico di questi soggetti in un momento di crisi. Inoltre contribuisce alle emissioni climalteranti e nocive e in genere presenta un minore confort ambientale (maggiore il ricorso alla climatizzazione o alla illuminazione artificiali, maggiore il rischio di fastidi e di insorgenza di malattie, come dimostrano gli shock termici a cui ci sottopongono impianti di climatizzazione mal progettati o mal gestiti).

Per questi motivi intervenire sul patrimonio immobiliare per efficientarlo non risponde solo agli obblighi introdotti dalle direttive europee, ma offre un’opportunità ai proprietari e agli occupanti per ridurre le spese di gestione ed accrescere il valore dell’immobile, elemento che in alcuni Paesi ha consentito di superare anche il problema degli split incentives (proprietà e utilizzatore dell’edificio disgiunti).

Le soluzioni disponibili e i nuovi modelli di business

I nuovi edifici possono essere progettati con criteri che riducano al minimo il fabbisogno di energia (non a caso a partire dal 2020 sarà obbligatorio che siano “nearly zero energy buildings” in accordo con la direttiva 2010/31/UE). Ciò si ottiene con un insieme di accorgimenti che coinvolgono la forma dell’edificio, le caratteristiche superficiali dell’involucro e le prestazioni delle superfici vetrate, l’utilizzo di opportuni isolanti e materiali costruttivi, l’orientamento e l’inserimento nel contesto ambientale circostante, la progettazione dei sistemi di illuminazione e degli impianti di climatizzazione, associati all’utilizzo delle fonti rinnovabili disponibili in loco. Le due esigenze fondamentali in questo contesto sono la disponibilità di progettisti e società edilizie qualificati e il monitoraggio delle prestazioni di casi pilota, onde evitare che un clima variabile come quello italiano possa portare a sgradite sorprese nelle performance abitative, specie mutuando esperienze realizzate in Paesi nordici.

L’efficientamento degli edifici esistenti si fonda in generale su un miglioramento delle capacità di isolamento dell’involucro e su un’azione rivolta all’impiantistica (climatizzazione, illuminazione, sistemi di building automation e domotica). La replicabilità delle soluzioni è il principale alleato in questi contesti, mentre la grande variabilità delle soluzioni disponibili e delle condizioni di partenza rappresenta il principale ostacolo, comunque superabile da bravi professionisti e aziende.

In ogni caso vale la pena di ricordare che un edificio, per quanto intelligente e realizzato secondo criteri di sostenibilità, presenterà consumi legati al suo utilizzo e alla sua gestione. Dunque non basta realizzarlo o riqualificarlo bene, ma occorre anche che chi lo occupa sappia utilizzarlo al meglio e che gli impianti siano ben gestiti e manutenuti. Un sistema di automazione può aiutare, ma non è sufficiente, come l’esperienza insegna, e andrebbe affiancato da programmi di sensibilizzazione degli occupanti.

Sebbene le potenzialità dell’uso razionale dell’energia negli edifici siano consistenti, non è così facile conseguire i risultati auspicati. Fra le principali barriere da superare si possono citare:

• la scarsa conoscenza delle opportunità di fare efficienza energetica;
• la complessità della tematica, che richiede professionisti e organizzazioni qualificati, non ancora sufficientemente diffusi;
• la carenza di dati sui consumi degli edifici, che rende difficile costruire business plan credibili e solidi e dunque finanziabili da soggetti terzi (con o senza ricorso al modello delle ESCO – le società di servizi energetici);
• i lunghi tempi di ritorno di alcune soluzioni di efficientamento – in particolare di quelle per l’involucro edilizio – e di impianti a rete – come il teleriscaldamento –, che si scontrano sia con il problema degli split incentives, sia con la propensione agli investimenti di molti proprietari immobiliari.

A parte il ruolo fondamentale dell’informazione (a tutti i livelli) e della formazione di qualità, per rispondere a queste problematiche occorre sviluppare modelli di business dedicati, eventualmente supportati da opportune politiche governative.

La tabella seguente indica i diversi canali di offerta impiegabili per contribuire alla riqualificazione del patrimonio urbano.

Grande distribuzione	Come canale di business è quello cresciuto di più. Buoni risultati sul fronte dell’illuminazione e dell’etichettatura degli elettrodomestici. Ancora poco coperto il tema degli stand-by e delle cucine ad induzione.
Installatori e micro ditte distribuite sul territorio	Sebbene le detrazioni fiscali al 55% e 65% abbiano stimolato la conoscenza delle tecnologie di base e un minimo di formazione, la scarsa qualificazione di questi operatori in termini di media rimane il principale handicap di questo canale di business. Canale peraltro essenziale per le utenze residenziali.
Società di ingegneria	Anche in questo ambito gli incentivi hanno stimolato una crescita, che risulta però ancora insufficiente se si considera l’esigenza di sapere progettare interventi per nuovi edifici e per il retrofit di quelli esistenti in modalità integrata, coniugando involucro e impianti. La qualificazione non adeguata e le regole sui compensi che favoriscono i professionisti tradizionali rispetto agli innovativi sono i principali freni alla crescita di questa categoria.
Costruttori e imprese di ristrutturazione	La legislazione e i regolamenti edilizi indirizzano sempre più gli operatori tradizionali del settore edile verso interventi di efficientamento energetico, anche aiutandosi con gli incentivi disponibili. Il livello di qualificazione non è però adeguato, così come la mentalità di molti costruttori, rimasta incollata a schematismi di qualche decennio fa.
ESCO	Sono chiamate in causa da più parti, ma sono in generale ancora lontane dalle esigenze del mercato, prevalentemente per scarsità di capitalizzazione e fondazione troppo recente, aspetti che limitano il ricorso al finanziamento tramite terzi, ossia alla caratteristica più attesa in questa situazione di mercato.
Fornitori di energia elettrica e gas	Sono i soggetti che si sono mossi per ultimi, per cui il limite fondamentale è la mancanza di know how, unito alla difficoltà di formare in tale senso reti commerciali abituate a vendere prodotti molto più facili[1]. Puntare su semplici accordi commerciali con partner tecnici non si è invece rivelato vincente. Stanno partendo i primi progetti strutturati di sviluppo di questa filiera, che potrebbe essere efficace anche per le SME.
Banche e fondi	Sebbene alcuni soggetti avessero intuito le potenzialità di questo mercato, gli incentivi eccessivi al fotovoltaico hanno distratto il necessario sviluppo di know how, che dunque è in ritardo rispetto alle necessità. La dimensione limitata degli investimenti in efficienza energetica, la sua complessità e le caratteristiche degli operatori dell’offerta rendono complicato lo sviluppo di pacchetti finanziari di facile accesso.

Fonte tabella: FIRE.

La tabella è tratta dallo studio “Energy efficiency in the building sector: skills, business models and public private partnerships” realizzato da FIRE per la Fondazione ENEL, che tratta una serie di casi studio collegati a modelli di business che cercano di superare le barriere citate (scarica l’executive summary).

I meccanismi di supporto per la riqualificazione edilizia

La riqualificazione degli edifici esistenti ha beneficiato negli ultimi anni di diversi strumenti di supporto, che aiutano a mitigare le barriere economiche. I principali a livello nazionale, che si escludono a vicenda, sono:

• le detrazioni fiscali, disponibili al momento sia al 65% per interventi di riqualificazione energetica, sia al 50% per interventi di ristrutturazione ordinaria (in cui possono essere ricompresi interventi che non accedono all’aliquota maggiore);
• il conto energia termico, che copre in media un 30-40% dei costi di investimento, mirato prevalentemente alla pubblica amministrazione, che ne può beneficiare sia per interventi di efficientamento energetico, sia per l’installazione di fonti rinnovabili termiche (gli utenti privati possono avvalersene solo per queste ultime);
• i certificati bianchi, che in genere coprono dal 10 al 30% dei costi di investimento, disponibili per tutte le tipologie di intervento collegate all’efficienza energetica, ma in presenza di più immobili serviti.

A questi strumenti si aggiungono i fondi comunitari messi a disposizione sia attraverso il programma Horizon 2020 (attività di diffusione, progetti pilota e ricerca), sia attraverso al Banca europea degli investimenti (Elena, Jessica e finanziamenti alle imprese) e l’Energy efficiency fund (rivolti prevalentemente agli edifici pubblici e mirati a progetti di grandi dimensioni, quali la riqualificazione del parco edifici di una provincia).

L’attuazione della direttiva sull’efficienza energetica, e in particolare del D.Lgs. 102/2014 che l’ha recepita in Italia, prevede che venga istituito un fondo di garanzia a tutela degli investimenti di efficientamento energetico. Si tratta di una misura che potrà aiutare a migliorare soprattutto gli impianti, mentre per gli involucri potrebbe essere utile l’introduzione di mutui agevolati concessi dagli istituti di credito o di programmi dedicati.

Il ruolo della P.A.

La direttiva 2010/31/UE sulle prestazioni energetiche degli edifici e la direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica assegnano un ruolo fondamentale alle P.A., che devono essere d’esempio verso il cittadino e le imprese.

Nello svolgere il proprio compito istituzionale, la P.A. si vede assegnato un duplice ruolo: privatistico e pubblicistico.

Rispetto al primo ruolo essa è responsabile della gestione immobiliare e di una serie di servizi, tra i quali gli uffici pubblici (municipio, scuole inferiori e medie, piscine, strutture sanitarie, etc.), l’illuminazione pubblica e semaforica, le infrastrutture di servizio (raccolta e trattamento rifiuti, acquedotti) e i trasporti. Tali servizi possono essere forniti direttamente oppure tramite un terzo al quale siano affidati. La conoscenza del patrimonio pubblico e dei servizi offerti è indispensabile per predisporre i bilanci energetici, proporre delle soluzioni e prendere delle scelte, misurare i risultati, e, in termini più specifici, predisporre bandi per la riqualificazione degli edifici attraverso il finanziamento tramite terzi e sfruttare meccanismi incentivanti tra i quali il conto termico e i certificati bianchi.

Fra gli strumenti importanti nell’ambito della gestione del patrimonio pubblico si segnalano:

• certificazione energetica (primo passo per la conoscenza dei fabbisogni/consumi e prima tipologia di indicatore energetico);
• diagnosi energetiche e monitoraggio (la contabilità energetica è determinante sia per la possibilità di accedere al finanziamento tramite terzi, sia per definire gli indicatori di performance energetica – EnPI – essenziali per gestire al meglio i consumi);
• energy manager articolo 19 legge 10/91 (la presenza di un responsabile della gestione dell’energia è fondamentale per attuare delle azioni efficaci);
• ISO 50001 sistema di gestione dell’energia (l’SGE è il parallelo del Patto dei sindaci applicato al patrimonio immobiliare pubblico; adottare un sistema di gestione dell’energia porta a risultati più consistenti nel tempo);
• contratti di rendimento energetico e finanziamento tramite terzi (consentono di riqualificare energeticamente gli edifici anche in assenza di dotazioni finanziarie adeguate agli investimenti necessari);
• green procurement e life cycle cost analysis – LCCA (l’efficienza energetica si coniuga con gli aspetti ambientali e con la corretta valutazione degli investimenti);
• incentivi (conto termico, certificati bianchi e tariffe per fonti rinnovabili aiutano a finanziare la riqualificazione del parco immobiliare e delle utenze tecniche).

Il secondo aspetto, quello pubblicistico, riguarda la possibilità di incidere sui consumi energetici delle utente distribuite sul territorio dell’amministrazione. La maggior parte dei consumi di energia nei paesi industrializzati avviene infatti in città ed è strettamente correlato ai trasporti, al riscaldamento e alle caratteristiche strutturali degli edifici.

I principali strumenti disponibili in questo caso sono i seguenti:

• Patto dei sindaci (adozione di una politica di efficientamento di almeno il 20% e di un sistema di gestione dell’energia territoriale);
• regolamenti edilizi (orientati alla promozione delle fonti rinnovabili e all’uso efficiente dell’energia);
• gestione attiva delle concessioni pubbliche (al momento del rinnovo periodico dei contratti di concessione è opportuno riconsiderare le condizioni del contratto stesso al fine di imporre obbligazioni in termini di efficienza energetica);
• pianificazione territoriale contrattata (nuovi insediamenti o importanti riqualificazioni consentono di realizzare impianti integrati ed energeticamente efficienti – e.g. impianti trigenerativi che servano i nuovi edifici – a costi ridotti; è quindi importante prevedere tali soluzioni nella fase di pianificazione);
• finanziamenti e bandi (nell’attuale contesto di limitate risorse, è fondamentale concentrare i finanziamenti su diagnosi energetiche nel territorio e nelle imprese, in attività di formazione e comunicazione, nel controllo e monitoraggio dei programmi attuati, nel favorire l’incontro fra domanda e offerta di soluzioni per l’efficientamento, nel proporre fondi di garanzia a sostegno del finanziamento tramite terzi);
• controlli (in assenza di verifiche sul campo la maggior parte degli obblighi rischia di venire applicata solo formalmente).

L’utilizzo corretto degli strumenti segnalati consente alle amministrazioni di conseguire i migliori risultati sia con riferimento al proprio patrimonio immobiliare, sia relativamente allo sviluppo del territorio.

[1] Vale la pena evidenziare che vendere efficienza energetica è complicato anche perché non sempre è richiesto. Ciò significa che il venditore deve prima di tutto sapere instillare nel potenziale compratore il desiderio di investire in questo ambito.

 

Pdf dell’articolo: Efficienza energetica nel mercato immobiliare.